О грядущих изменениях в ЕГРН
В июле 2022 года Государственной Думой РФ был принят закон, «убирающий» из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведения о правообладателях, точнее, исключающий их из числа общедоступных. До вступления закона в силу сведения имеющиеся в ЕГРН о правообладателе недвижимости являются открытыми.
Любое лицо может заказать выписку из реестра и узнать, кому принадлежит конкретный объект недвижимости. Данный закон вызвал бурные обсуждения в юридическом сообществе и был подвергнут довольно жесткой критике. В настоящей статье мы также попробуем осветить грядущие изменения законодательства, вносимые Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ (далее – Закон).
Комментирует Александр Лучник.
Прежде всего, стоит начать с того, что Закон не «закрывает публичный реестр» как таковой. Как следует из пояснительной записки к законопроекту, в настоящее время имеет чрезвычайно высокую актуальность проблема защищенности персональных данных от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц.
Широкое распространение получили сервисы, занимающиеся противоправным оборотом в сети Интернет персональных данных и позволяющие приобрести информацию в отношении российских граждан из различных баз данных (адреса, недвижимость, паспорта, авиа- и железнодорожные перелеты и т. п.), что и создает реальную угрозу совершения правонарушений. Действующее законодательство никак не ограничивает выдачу третьим лицам относящихся к персональным данным сведений о принадлежащих гражданам объектов недвижимости, включая адреса их мест проживания.
Именно для этого законодателем и принят ряд мер, направленных на предотвращение распространения персональных данных, например, регламентация трансграничной передачи данных, дополнительные требования к согласию субъекта персональных данных, обязательность уведомления об утечках персональных данных и т. д. Кроме того, вносятся изменения в порядок предоставления сведений о правообладателе, содержащихся в ЕГРН.
В частности, устанавливается правило, согласно которому сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными в пределах, установленных законом.
Сведения, содержащиеся в ЕГРН и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости (далее — правообладателя), относятся к сведениям, доступным с согласия правообладателя третьим лицам только при наличии в ЕГРН соответствующие записи, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сам Закон о государственной регистрации недвижимости дополняется новой статьей 36.3 о правилах внесения в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН. Согласно общему правилу, установленному данной статьей, указанные выше персональные данные могут быть предоставлены третьим лицам исключительно с согласия правообладателя.
К персональным данным, содержащимся в ЕГРН и подлежащим предоставлению в особом порядке, относятся сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в ЕГРН зарегистрировано право, ограничение права или обременение на соответствующий объект недвижимости. Таким образом, грядущие изменения не затрагивают сведения о недвижимости юридических лиц.
Вместе с тем, указанные персональные данные могут быть предоставлены независимо от согласия правообладателя и наличия соответствующей записи в ЕГРН:
1) самим правообладателям или их законным представителям;
2) физическим и юридическим лицам, имеющим нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя или его законного представителя;
3) залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, которые находятся у него в залоге или права на которые предоставлены ему в залог;
4) руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти и их территориальных органов, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий указанных органов в установленной сфере деятельности, в том числе для оказания государственных или муниципальных услуг;
5) руководителям, заместителям руководителей МФЦ в целях предоставления государственных или муниципальных услуг;
6) судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, органам прокуратуры, а также органам, осуществляющим оперативно-разыскную деятельность;
7) лицам, имеющим право на наследование недвижимого имущества правообладателя по завещанию или по закону;
8) арбитражному управляющему, лицам, получившим доверенность от арбитражного управляющего, внешнему управляющему, конкурсному управляющему в деле о банкротстве в отношении объектов недвижимости, связанных с делом о банкротстве;
9) кадастровым инженерам в случаях, предусмотренных законом;
10) лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;
11) супругу (супруге) правообладателя;
12) лицам, являющимся правообладателями смежного земельного участка (при запросе сведений в отношении земельного участка);
13) собственнику объекта недвижимости в отношении гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости;
14) собственнику земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке.
Кроме того, указанные сведения предоставляются ряду иных лиц и органов, для осуществления ими установленной законом деятельности. Особое место в перечне указанных лиц занимают нотариусы, которым, по сути, предоставлено право получения персональных данных для передачи заинтересованным лицам для защиты их прав.
При подаче письменного заявления заинтересованное лицо представляет нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие указанных в законе обстоятельств, достаточных для получения выписки. К таким обстоятельствам могут относиться:
1) наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости правообладателя либо передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости;
2) наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
3) намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
4) намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе;
5) наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, в том числе предусмотренного статьями 301 и 304 ГК РФ, а также иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;
6) наличие у заявителя предусмотренных законодательством РФ оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
В случае отсутствия оснований для предоставления заявителю содержащихся в ЕГРН сведений о правообладателе нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений, который может быть обжалован в суд.
Критики Закона считают, что, если данные из ЕГРН будут закрыты для третьих лиц, то проверить подлинность документов на жилье обычным гражданам станет значительно сложнее, аферистам станет проще обмануть доверчивых граждан, выдав себя за собственника, получив задаток и исчезнув с деньгами.
Вместе с тем, выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя, может быть проверена любым лицом посредством официального сайта на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе, с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер.
В настоящий момент сложно предсказать, как будут применяться положения Закона, касающиеся предоставления сведений из ЕГРН и вступающие в силу с 1 марта 2023 года. Ясно лишь одно – ряд нововведений потребует конкретизации соответствующими органами исполнительной власти или судами при формировании судебной практики. Однако, уже сейчас можно сделать вывод о том, что вопреки опасениям критически настроенных скептиков, данные изменения законодательства не лишают граждан доступа к реестру и не подрывают гражданский оборот недвижимости.
21.12.2022, 1408 просмотров.
