Жилая недвижимость, вторичный рынок. Итоги 1 квартала 2018 г.
По итогам 1 квартала 2018 можно с уверенностью говорить о переломе падающего тренда на вторичном рынке жилья.
Продажа квартир в существующих домах (вторичка) восстановилась последним из сегментов рынка жилья после кризиса 2014-2017 гг. Первичный рынок (правда, в нём выход из кризиса был связан не сколько с ростом цен, а, прежде всего, с увеличением числа сделок) и сегмент аренды (ставки на нем небыстро, но уверенно растут в большинстве городов с середины 2017 года) демонстрируют позитивные тенденции уже на протяжении нескольких кварталов, а на вторичном рынке положительный тренд был зафиксирован лишь по итогам января–марта 2018 года.
Средние цены на квартиры выросли как в среднем по рынку, так и внутри всех групп региональных центров. Средняя стоимость квартир на вторичке в столицах субъектов Федерации (в выборку попали 66 городов с численностью населения более 200 тыс. жителей) по итогам 1 квартала 2018 составила 53,1 тыс. руб. (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), тогда как в 4 квартале 2017 она была равна 52,6 тыс. руб. (+0,95%). В годовом выражении (по отношению к итогам 1 квартала 2017) рост составил +1,14% (53,1 тыс. руб. против 52,5 тыс. руб.).
Среди городов с численностью населения более 1 млн жителей рост по отношению к 4 кв. 2017 зафиксирован в 13 городах из 15, в т. ч. в Москве и Санкт-Петербурге. Сильнее всего выросли цены в Казани, Нижнем Новгороде и Перми (+3,5%, +3,4% и +3,1% соответственно). Рост цен в Нижнем Новгороде и Перми объясняется более глубоким (по сравнению с другими городами-миллионниками) падением в острую фазу кризиса. Кроме того, в Нижнем Новгороде и Казани весной этого года запускаются важные новые станции метро ("Стрелка" и "Дубравная"). Продолжается снижение цен только в Челябинске (-2,4%) и Омске (-0,7%). Особенно заметен падающий тренд в Челябинске, где цены снизились и в квартальном, и в годовом выражении (на 8,2%). В годовом выражении рост цен зафиксирован в 11 городах из 15. Сильнее всего подросли цены предложения в Москве (+5,3%) и Санкт-Петербурге (+8,9%). В других города-миллионниках цены изменились не так сильно (всего по этой группе - +1,5%), но изменение тренда со стагнации на рост фиксируется практически в каждом из них. Рост цен в Санкт-Петербурге связан с постепенным выходом на вторичный рынок многочисленных студий в недавно сданных новостройках на периферии, что искусственно завышает среднюю цену квадратного метра.
Рост рынка подтверждается и ростом числа сделок. К примеру, в Московском регионе (Москва и Московская область) по итогам 1 квартала 2018 года было заключено на 9% больше сделок, чем в аналогичный период 2017 года. В отличие от предыдущих периодов динамика на вторичном рынке сопоставима с трендом на рынке новостроек (в нем в январе-марте 2018 в Москве и Московской области было заключено на 17% договоров больше, чем год назад).
В городах с населением от 500 до 1000 тыс. жителей восстановление рынка идет медленнее. Изменение цен по отношению к предыдущему кварталу по этой группе городов составило +1,0% (в годовом выражении +1,6%). Рост цен за квартал зафиксирован в 12 городах из 19, за год - в 11 из 19. По отношению к 4 кварталу 2017 года сильнее всего выросли цены предложения в Рязани, Махачкале, и Ижевске (+7,2%, +6,3%, +3,5% соответственно). Наиболее заметное снижение зафиксировано в Краснодаре (-3,7%), Оренбурге (-3,0%) и Барнауле (-2,8%).
В центрах субъектов Федерации с населением 200-500 тыс. жителей изменения ценового тренда пока заметны слабее всего. Средние цены по группе за квартал не изменились (+0,1%). В годовом выражении рост составил +0,4%.
Ключевыми факторами разворота падающего тренда по итогам 1 квартала стали:
- Снижение ипотечных ставок. Падение ставок по ипотечным кредитам ниже психологически важного уровня в 10,0% привело на вторичный рынок новых покупателей. Несмотря на всю широту ассортиментной линейки на рынке новостроек, далеко не все жизненные сценарии закрываются именно предложениями на первичном рынке.
- Сокращение разрыва между ставками на первичном и вторичном рынках. На протяжении острой фазы кризиса ипотечные ставки для новостроек были ощутимо ниже (в том числе за счет мер господдержки). Это привело к перераспределению спроса между сегментами рынка. Многие из покупателей новостроек в 2015-2017 гг. выбрали именно квартиру в строящемся доме, в том числе, из-за неподъемно высоких ставок по ипотеке на вторичке (12-14% годовых).
- Роста реальных располагаемых доходов населения. В феврале и марте 2018 года Росстат впервые за долгое время зафиксировал рост реальных располагаемых доходов населения по отношению к предыдущему месяцу (до этого в кризис положительные значения этого индекса фиксировались лишь в единичных случаях в январе/декабре, статистика по которым искажается разным числом рабочих дней в разные годы).
- Основной вклад в изменение тренда со стагнирующего на растущий внесли предложения в более современных домах, в том числе, в недавно сданных новостройках. Доля этого жилья в общем объеме предложения растет (к примеру, сейчас на рынок активно попадают квартиры, купленные в 2014 году в рамках спасения сбережений от девальвации), качество продукта в современных домах комфорт-класса выше, чем в жилом фонде, построенном во времена СССР.
Методика — расчеты выполнены по ценам предложения по объявлениям, опубликованным в открытых базах данных по продаже квартир. Выборка очищена от дублей, предложений в новостройках, элитного жилья, объявлений с нерыночными параметрами сделки (рента, продажа комнат, долей, срочный выкуп и пр.). Учитывались только предложения в административных границах городов, являющихся столицами субъектов Федерации с численностью населения более 200 тыс. жителей (кроме Грозного).
Табл. 1. Динамика цен на вторичном рынке по группам городов (в зависимости от численности населения).
Численность населения |
2017 квартал 1 |
2017 квартал 4 |
2018 квартал 1 |
изменение к предыдущему кварталу |
изменение к аналогичному периоду 2017 |
Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения) |
Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения) |
Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения) |
% |
% |
|
>5 млн жителей |
160,5 |
169,1 |
170,1 |
+0,6% |
+6,0% |
1-2 млн жителей |
57,0 |
56,7 |
57,6 |
+1,5% |
+1,0% |
0,5-1 млн жителей |
50,1 |
50,4 |
50,9 |
+1,0% |
+1,6% |
0,2-0,5 млн жителей |
48,8 |
48,9 |
49,0 |
+0,1% |
+0,4% |
все города из выборки |
86,7 |
89,5 |
90,1 |
+0,7% |
+3,9% |
все города из выборки (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) |
52,5 |
52,6 |
53,1 |
+0,95% |
+1,14% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Табл. 2.
|
Численность населения, тыс. жителей |
2015 квартал 1 |
2016 квартал 1 |
2017 квартал 1 |
2017 квартал 4 |
2018 квартал 1 |
изменение к предыдущему кварталу |
изменение к аналогичному периоду 2017 |
Москва |
12381 |
202,7 |
191,0 |
184,5 |
193,1 |
194,2 |
0,6% |
5,3% |
Санкт-Петербург |
5282 |
111,8 |
105,7 |
104,3 |
113,0 |
113,6 |
0,5% |
8,9% |
Новосибирск |
1603 |
66,3 |
63,8 |
60,1 |
60,9 |
61,5 |
1,0% |
2,3% |
Екатеринбург |
1456 |
79,4 |
68,6 |
70,3 |
70,7 |
70,9 |
0,3% |
0,9% |
Нижний Новгород |
1262 |
71,8 |
65,8 |
61,5 |
62,4 |
64,5 |
3,4% |
4,9% |
Казань |
1232 |
72,0 |
67,6 |
67,4 |
67,7 |
70,1 |
3,5% |
4,0% |
Челябинск |
1199 |
47,4 |
40,5 |
43,9 |
41,3 |
40,3 |
-2,4% |
-8,2% |
Омск |
1178 |
52,7 |
48,7 |
44,3 |
45,2 |
44,9 |
-0,7% |
1,4% |
Самара |
1170 |
66,8 |
60,3 |
58,1 |
59,3 |
59,9 |
1,0% |
3,1% |
Ростов-на-Дону |
1125 |
63,3 |
63,3 |
60,7 |
60,7 |
62,7 |
3,3% |
3,3% |
Уфа |
1116 |
70,5 |
62,3 |
62,8 |
64,5 |
64,6 |
0,2% |
2,9% |
Красноярск |
1083 |
60,3 |
51,2 |
56,1 |
52,8 |
54,3 |
2,8% |
-3,2% |
Пермь |
1048 |
57,1 |
55,6 |
54,1 |
51,7 |
53,3 |
3,1% |
-1,5% |
Воронеж |
1040 |
52,1 |
46,5 |
44,2 |
45,0 |
45,3 |
0,7% |
2,5% |
Волгоград |
1016 |
52,8 |
52,4 |
50,4 |
46,9 |
47,9 |
2,1% |
-5,0% |
Краснодар |
881 |
59,9 |
50,7 |
49,5 |
51,5 |
49,6 |
-3,7% |
0,2% |
Саратов |
845 |
47,2 |
44,8 |
40,5 |
41,2 |
42,0 |
1,9% |
3,7% |
Тюмень |
745 |
64,1 |
55,4 |
57,9 |
59,1 |
60,0 |
1,5% |
3,6% |
Ижевск |
646 |
50,5 |
46,1 |
45,9 |
45,1 |
46,7 |
3,5% |
1,7% |
Барнаул |
633 |
56,3 |
45,2 |
44,9 |
46,6 |
45,3 |
-2,8% |
0,9% |
Ульяновск |
625 |
45,0 |
43,2 |
39,0 |
40,1 |
40,8 |
1,7% |
4,6% |
Иркутск |
624 |
58,2 |
62,3 |
62,2 |
58,5 |
59,3 |
1,4% |
-4,7% |
Хабаровск |
616 |
78,8 |
73,3 |
73,7 |
71,6 |
72,5 |
1,3% |
-1,6% |
Ярославль |
608 |
58,2 |
50,9 |
51,5 |
49,6 |
49,5 |
-0,2% |
-3,9% |
Владивосток |
607 |
90,0 |
85,4 |
86,0 |
91,0 |
93,5 |
2,7% |
8,7% |
Махачкала |
593 |
44,7 |
42,6 |
39,8 |
42,7 |
45,4 |
6,3% |
14,1% |
Томск |
573 |
55,4 |
50,7 |
50,4 |
53,9 |
55,0 |
2,0% |
9,1% |
Оренбург |
564 |
53,0 |
47,2 |
43,8 |
43,1 |
41,8 |
-3,0% |
-4,6% |
Кемерово |
557 |
56,4 |
46,0 |
42,8 |
45,5 |
45,6 |
0,2% |
6,5% |
Рязань |
538 |
50,8 |
47,3 |
47,6 |
41,4 |
44,4 |
7,2% |
-6,7% |
Астрахань |
533 |
45,6 |
42,5 |
43,2 |
41,0 |
40,9 |
-0,2% |
-5,3% |
Пенза |
524 |
49,1 |
48,0 |
45,7 |
44,9 |
44,4 |
-1,1% |
-2,8% |
Липецк |
510 |
50,1 |
47,5 |
44,9 |
43,4 |
43,2 |
-0,5% |
-3,8% |
Киров |
501 |
52,4 |
46,9 |
40,4 |
43,6 |
43,8 |
0,5% |
8,4% |
Чебоксары |
489 |
56,3 |
48,5 |
47,6 |
46,0 |
45,6 |
-0,8% |
-4,1% |
Тула |
485 |
63,0 |
58,9 |
58,5 |
55,8 |
58,8 |
5,4% |
0,5% |
Калининград |
467 |
66,4 |
59,7 |
55,4 |
53,8 |
57,5 |
6,9% |
3,8% |
Курск |
449 |
47,1 |
41,3 |
40,6 |
42,3 |
41,9 |
-0,9% |
3,2% |
Ставрополь |
434 |
41,6 |
40,5 |
37,9 |
41,4 |
40,1 |
-3,1% |
5,8% |
Улан-Удэ |
432 |
51,1 |
45,2 |
47,6 |
45,9 |
47,8 |
4,2% |
0,5% |
Тверь |
419 |
59,0 |
53,6 |
49,2 |
48,4 |
47,7 |
-1,4% |
-3,0% |
Иваново |
407 |
51,3 |
46,6 |
43,4 |
43,8 |
42,2 |
-3,6% |
-2,7% |
Брянск |
407 |
45,6 |
40,2 |
38,8 |
36,3 |
35,7 |
-1,7% |
-8,0% |
Белгород |
391 |
65,0 |
60,5 |
54,9 |
59,3 |
57,0 |
-3,9% |
3,8% |
Владимир |
356 |
57,1 |
52,0 |
48,2 |
50,9 |
50,4 |
-1,1% |
4,5% |
Архангельск |
351 |
59,4 |
61,7 |
62,9 |
61,3 |
63,1 |
3,0% |
0,3% |
Чита |
347 |
29,8 |
44,3 |
49,8 |
51,7 |
50,3 |
-2,8% |
0,9% |
Калуга |
342 |
68,3 |
62,5 |
59,0 |
58,5 |
58,4 |
-0,2% |
-1,0% |
Симферополь |
341 |
79,1 |
76,0 |
69,1 |
72,0 |
73,3 |
1,8% |
6,0% |
Смоленск |
330 |
50,3 |
44,7 |
41,1 |
42,1 |
43,6 |
3,6% |
6,1% |
Курган |
322 |
42,9 |
42,7 |
39,0 |
35,4 |
39,5 |
11,6% |
1,3% |
Орел |
319 |
45,4 |
41,9 |
42,4 |
40,4 |
41,1 |
1,8% |
-3,0% |
Саранск |
315 |
57,0 |
51,9 |
47,0 |
49,9 |
47,0 |
-5,7% |
0,1% |
Вологда |
313 |
50,6 |
48,6 |
45,3 |
42,5 |
42,9 |
1,0% |
-5,3% |
Якутск |
308 |
95,2 |
98,0 |
70,5 |
72,9 |
62,9 |
-13,7% |
-10,8% |
Владикавказ |
307 |
53,0 |
46,3 |
47,1 |
42,1 |
43,4 |
3,1% |
-7,8% |
Мурманск |
298 |
63,1 |
53,9 |
50,7 |
50,6 |
52,0 |
2,7% |
2,5% |
Тамбов |
290 |
47,4 |
45,7 |
43,6 |
44,5 |
43,6 |
-2,0% |
0,0% |
Петрозаводск |
279 |
50,1 |
46,7 |
49,6 |
46,8 |
46,2 |
-1,2% |
-6,8% |
Кострома |
278 |
50,0 |
46,4 |
42,8 |
43,7 |
45,1 |
3,3% |
5,4% |
Йошкар-Ола |
267 |
49,1 |
42,9 |
38,7 |
40,3 |
39,2 |
-2,7% |
1,3% |
Сыктывкар |
245 |
68,9 |
55,9 |
49,5 |
55,0 |
57,4 |
4,3% |
15,9% |
Нальчик |
239 |
56,7 |
49,1 |
48,1 |
50,6 |
47,9 |
-5,3% |
-0,3% |
Благовещенск |
224 |
72,5 |
51,9 |
55,1 |
58,6 |
60,7 |
3,6% |
10,2% |
Новгород |
223 |
50,9 |
46,3 |
42,7 |
42,2 |
43,8 |
3,8% |
2,6% |
Псков |
210 |
46,0 |
46,3 |
39,8 |
40,1 |
39,3 |
-2,0% |
-1,3% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
26.04.2018, 3974 просмотра.