Рынок жилья реагирует на экономический спад неравномерно
Несмотря на то что рынок недвижимости демонстрирует устойчивые долгосрочные темпы роста цен в связи с тем, что жилье рассматривается как один из самых устойчивых инвестиционных активов, замедление российской экономики не могло не оказать давления и на данный сегмент.
Казалось бы, на фоне спада экономики население ищет стабильности и пытается вложить свои средства в то, что позволит ему оградиться от инфляционного давления. Показатель индекса потребительских цен по России, по данным Росстата, с 6,1% в январе добрался до 7,8% в июне, и, несмотря на то, что девальвация рубля уже прошла свою острую фазу, не факт, что на этом цены остановятся. Таким образом, эти два фактора в виде растущего спроса на «безопасные активы» и инфляционного давления создают все условия для ускорения роста цен на рынке жилья. Однако этого не происходит.
Возьмем, к примеру, несколько областей Сибирского и Дальневосточного федеральных округов. Цены на первичном и вторичном рынке жилья (рис. 1 и рис. 2) демонстрируют четкую нисходящую тенденцию с начала прошлого года, причем с более резким ускорением в I квартале текущего года. Что интересно, вторичный рынок реагирует более болезненно, так как и рост цен изначально там шел более высокими темпами.
Кроме того, стоит отметить, что если в прошлом году только Новосибирская, Томская и Кемеровская области стойко удерживались ниже общероссийских уровней на первичном рынке, то уже в I квартале 2014 года к ним добавился Красноярский и Приморский края, а также Хабаровская край, а превышают общероссийский показатель лишь Омская, Иркутская областьи и Алтайский край. Что касается вторичного рынка, то уже к концу I квартала 2014 года лишь Новосибирская и Омская области резко превышают общий показатель инфляции на данном рынке. Таким образом, можно предположить, что именно в областях-рекордсменах можно ожидать резкого замедления роста цен в ближайшие кварталы: от Омской области – широкомасштабного снижения в обоих секторах, в то время как Новосибирск, вероятно, скорректируется лишь на вторичном рынке жилья, а Иркутская область и Алтайский край – на первичном
Если говорить об общих тенденциях, велика вероятность, что темпы роста цен на рынке недвижимости исследуемых регионов продолжат падение, и на это есть сразу несколько причин.
1. С ростом инфляции падают и потребительские доходы: по данным Росстата, несмотря на рост средней зарплаты в стране, число людей с доходами ниже прожиточного минимума увеличилось. Согласно последним данным, за год количество бедных людей выросло на 300 тысяч человек. Свою лепту здесь внесет и повышение коммунальных тарифов.
2. Со снижением реальных располагаемых доходов будет падать и число одобренных ипотечных кредитов. Стоит отметить, что одним из факторов роста спроса на жилье в последние годы были именно займы под залог недвижимости. По некоторым оценкам, к примеру, в Томской области доля продаж квартир по ипотеке составляла более 40%, что является беспрецедентно высоким показателем по историческим данным.
3. Параллельно строительные компании будут бороться с двумя противонаправленными факторами: на фоне роста инфляции будут дорожать и строительные материалы, рабочие услуги, автоматически увеличивая издержки, однако падающий спрос населения будет ограничивать возможности таких организаций закладывать в цену свои затраты. В результате не исключено развитие монополизации рынка, так как мелкие игроки не смогут выдерживать конкуренции. Подобная тенденция уже наблюдается в Томской области. Основную долю на рынке (порядка 50–60%) занимает Томская домостроительная компания (ТДСК), а остальные застройщики делят оставшиеся 40%. Подобная монополизация может привести к тому, что даже эти 40% мелких конкурентов будут постепенно уходить с рынка, так как лишь крупный строитель способен пережить грядущий кризис на рынке жилья.
В заключение хотелось бы отметить, что для экономики России наступают непростые времена, и проще подобную ситуацию будет пережить тем регионам, которые быстрее реагируют на текущие тенденции потребительского рынка. Уже сейчас можно наблюдать резкий раскол даже в рамках нескольких округов, и если «области-рекордсмены» по темпам роста цен на рынке недвижимости не скорректируют свой подход, можно ждать резкого спада спроса на жилье уже к концу текущего года.
Алена Афанасьева, старший аналитик ГК FOREX CLUB
12.08.2014, 4351 просмотр.